Spotkałem się ze stwierdzeniem jednego z klientów, że dziś otrzymując kredyt hipoteczny trzeba mieć sporo własnych środków i mimo, że brzmi to nieco kuriozalnie, jest w tym sporo prawdy. Poniżej przykład ile w praktyce trzeba mieć środków własnych, aby myśleć o zakupie nieruchomości na kredyt. Oczywiście każda sytuacja jest inna, więc dla potrzeb obliczeń wykorzystałem konkretny przykład.
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym w Warszawie, cena 600 000 PLN.
Wkład własny
Decydując się na kredyt hipoteczny należy posiadać wkład własny – o tym większość przyszłych kredytobiorców wie. Według wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego obowiązkowym wkładem własnym jest 10% wartości nieruchomości, czyli w tym przykładzie 60 000 PLN. Dziś większość klientów deklaruje 20% wkładu własnego, ze względu na korzystniejsze warunki. Wkład na poziomie 10% banki traktują jako niski i obarczają dodatkowymi kosztami miesięcznymi.
Agent nieruchomości
Niestety wkład własny to nie wszystko. Osoby, które szukały już nieruchomości z rynku wtórnego już wiedzą, a osoby, które dopiero zaczną szybko się o tym przekonają, że kupienie takiej nieruchomości “bez agencji” jest bardzo mało prawdopodobne. Oznacza to, że przy zakupie będzie pośredniczył agent nieruchomości, który dosyć często pobiera prowizję od obu stron. Prowizja jest zależna od konkretnej firmy, ale najczęstszy przedział kosztów od strony kupującej to 1-2%.
W naszym przypadku oznacza to 6000 – 12000 PLN.
Umowa przedwstępna
Kolejnym wydatkiem, który pojawia się jeszcze przed zakupem jest podpisanie umowy przedwstępnej. Zazwyczaj obciąża się za nią kupującego. Koszty, które poniesiemy u notariusza przy umowie przedwstępnej dla powyższej nieruchomości to około 1500 PLN + VAT czyli 1845 PLN. Ostatecznie po zakończeniu procedury kredytowej czeka nas jeszcze jedna wizyta u notariusza, ale o tym w dalszej części tekstu.
Rzeczoznawca
W trakcie starania o kredyt bank będzie chciał ocenić wartość nieruchomości i obarczy nas kosztami wyceny. Koszt rzeczoznawcy za wykonanie operatu to około 500 PLN.
Ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości będzie wymagane przez bank, w którym bierzemy kredytu. Różnica pomiędzy bankami jest taka, że jedne “pozwolą” wybrać dowolne ubezpieczenie, inne aby skorzystać z promocyjnej oferty zobligują nas do zawarcia polisy za pośrednictwem banku.
W tej pierwszej opcji najtańsze (nie najlepsze) ubezpieczenie będzie kosztowało około 200 PLN, w ofercie bankowej około 600 PLN rocznie. Zazwyczaj całą kwotę płaci się na początku przy zawarciu polisy.
Prowizja Banku
Czasami najtańszym globalnie kredytem okazuje się kredyt z niższą marżą, ale z koniecznością uiszczenia opłat początkowych (prowizja, ubezpieczenie płatne z góry itp.). Wynoszą one w najczęściej 1% – 3,5% wartości kredytu. Dziś wiele najlepszych ofert opiera się na produktach powiązanych z ubezpieczeniem życia, ale tu rozważamy, jakie koszty poniesiemy, jeśli takie opłaty początkowe się pojawią. W tym przypadku będzie to koszt od 6000 do 21000 PLN.
Notariusz
Kolejna wizyta u notariusza to umowa (przyrzeczona), która wiąże się z wydatkiem. Sama opłata za usługi notariusza w praktyce jest podobną kwotą jak przy pierwszej wizycie czyli 1500 PLN + VAT (taksa notarialna), ale przy umowie przyrzeczonej dojdą nam jeszcze dodatkowe koszty np. wypisy aktów – około 100 PLN.
U notariusza zazwyczaj zapłacimy też za czynności, które nie są związane bezpośrednio z jego wynagrodzeniem, ale tam pobierane są opłaty. Są to koszty takie jak:
opłata za wniosek wieczystoksięgowy 200 PLN
opłata za wpisanie hipoteki 200 PLN
podatek PCC 2%(!) wartości nieruchomości 12000 PLN.
Podsumowując
Powyższa tabela pokazuje, że teza mojego klienta jest prawdziwa i to niezależnie, czy sprzyja nam los i opłaty okołokredytowe, okołozakupowe będą na minimalnym poziomie. Nawet w takim wypadku potrzebujemy mieć zaoszczędzone blisko 20 000 PLN. Dokładając minimalny wkład własny potrzebujemy łącznie blisko 80 000 PLN aby kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym.
W wersji kosztów maksymalnych kwota ta jest dwukrotnie wyższa. Uwzględniając optymalny wkład własny w wysokości 20% łącznie jest to ponad 170 000 PLN. Uwzględniając same koszty to około 50 000 PLN.
W praktyce często opłaty okołozakupowe są gdzieś pośrodku pomiędzy kosztami minimalnymi i maksymalnymi, jest to jednak znacząca kwota. Jeśli więc myślimy o zakupie nieruchomości z pomocą kredytu to konieczne jest także oszczędzanie środków własnych. 🙂
Jeśli masz dodatkowe pytania, zapraszamy do kontaktu:
mail: kontakt@profesjonalnefinanse.pl
telefon: 577 570 004
facebook: facebook.com/Profesjonalne-Finanse/
Z chęcią z Tobą porozmawiamy!