Przy kredycie na budowę domu pojawia się często pytanie „czy jak weźmiemy kredyt to będziemy spłacać od razu całość raty?”. Nie da się ukryć, że koszt raty domu w budowie plus koszt utrzymania obecnego mieszkania np.  koszt najmu jest nieciekawym scenariuszem. Do tego przy rozpoczętej budaowie zawsze mamy jakieś dodaktowe wydatki. Tutaj przychodzimy z pomocą i wyjaśniamy jak będzie przebiegała budowa domu czy mieszkania z kredytem hipotecznym zanim będzie oddany do użytkowania.

Rzeczywiście pierwsza myśl jest prosta, biorę kredyt więc od następnego miesiąca zaczynam go spłacać. No właśnie nie do końca. Dla przykładu weźmiemy najczęściej spotykany schemat czyli mamy już działkę której jesteśmy właścicielami. Mamy już także projekt budowlany i pozwolenie na budowę. Na podstawie kosztorysu budowlanego wiemy, że potrzebujemy 450 tysięcy zł na zrealizowanie celu.

Trzeba pamiętać o tym, że kredyt hipoteczny na budowę domu wypłacany jest w transzach, więc terminy wypłat oraz zawartość kosztorysu budowy musimy ustalić już podczas składania wniosku o kredyt. Okres podczas którego bank będzie wypłacał kolejne transze nazywa się okresem budowlanym i w tym czasie nie będziemy spłacać pełnej raty kapitałowo-odsetkowej a jedynie ratę odsetkową od wypłaconego kapitału. Tu powinniśmy mieć na uwadze, że okres budowlany nie powinien być dłuższy niż 24 miesiące. Pełną ratę kapitałowo-odsetkową będziemy spłacać w zależności od banku w momencie kiedy uzyskamy pozwolenie na użytkowanie budynku lub po wypłacie ostatniej transzy.

Przyjmijmy że wypłata kredytu nastąpi w 3 transzach:

1 -100tysięcy złotych na stan surowy otwarty zostanie wypłacone 2 stycznia 2020roku

2 -150tysięcy na stan surowy zamknięty wypłacone zostanie 1 czerwca 2020roku

3 -100tysięcy na stan deweloperski  wypłacone zostanie 3 stycznia 2021roku

Zakończenie prac budowlanych planujemy  do 1 maja 2021roku

Do wyliczenia rat przyjmijmy oprocentowanie (Marża 2% i Wibor 1.7%) doliczmy również ubezpieczenie pomostowe 1% przez okres pierwszych 3 miesięcy do momentu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej.

Wypłacamy pierwszą transzę i ruszamy z budową. Mamy 2 stycznia 2020roku.  Aby wyliczyć wysokość raty posłużymy się wzorem (marża + wibor + ubezpieczenie pomostowe ) x wysokość wypłaconego kapitału i podzielimy na 12 miesięcy ponieważ oprocentowanie liczymy w skali roku. Zobaczmy jakiej wysokości raty będziemy płacić przyjmując że 15 dnia każdego miesiąca będziemy spłacać nasze zobowiązanie:

(2%+1.7%+1%)x 100000/12=391,66PLN

Znamy więc wysokość raty teraz dostosujmy ją do harmonogramu.

15.02.2020-  wysokość raty 391,66zł

15.03.2020- wysokość raty 391,66zł

15.04.2020-wysokość raty 391,66zł

15.05.2020- wysokość raty 308,33zł  (rata jest niższa ponieważ w poprzednim miesiącu uprawomocnił się wpis do hipoteki i bank nie nalicza już ubezpieczenia pomostowego)

Zakładając, że prace posuwają się zgodnie z harmonogramem 1.06.2020 roku bank wypłaci 150tysięcy z drugiej transzy a więc wypłacony kapitał to już łącznie 350tys. Dalsza część harmonogramu:

15.06.2020- wysokość raty 770,83zł

15.07.2020-wysokość raty 770,83zł

15-08-2020-wysokość raty 770,83zł

15.09.2020-wysokość raty 770,83zł

15.10.2020-wysokość raty 770,83zł

15.11.2020-wysokość raty 770,83zł

15.12.2020-wysokość raty 770,83zł

Po tym czasie powinniśmy zakończyć prace związane z rozliczeniem 2 transzy gdyż zgodnie z harmonogramem 3 stycznia 2021 roku zostanie uruchomiona 3 transza 100tys zł.

W tym momencie powinniśmy się chwilkę zatrzymać ponieważ różna jest polityka banków. Część z nich po uruchomieniu ostatniej transzy stosuje już spłatę rat kapitałowo-odsetkowych więc od kolejnego miesiąca spłacamy już pełną ratę w której zawarty jest kapitał a druga część stosuje okres karencji w spłacie kapitału do momentu aż uzyskamy pozwolenie na użytkowanie. Posłużymy się drugą opcją więc mamy następujący harmonogram:

15.01.2021-wysokość raty 1387,5zł

15.02.2021-wysokość raty 1387,5zł

15.03. 2021-wysokość raty 1387,5zł

15.04. 2021-wysokość raty 1387,5zł

Kolejny miesiąc to już czas do którego zobowiązaliśmy się w harmonogramie uzyskać pozwolenie na użytkowanie czyli zakończyć budowę zgodnie z kosztorysem. Oznacza to, że od 15.05.2021 roku będziemy spłacać już pełną ratę kapitałowo-odsetkową.

Średnia wysokość raty przy kredycie na kwotę 450tysięcy i okres 30 lat będzie wynosiła ok. 2070zł.

Oczywiście karencja w spłacie kredytu ma także wady -spłacamy tylko odsetki więc kapitał stoi w miejscu jednak tak skonstruowany jest kredyt hipoteczny przy budowie także jako klienci musimy się z tym liczyć. Po zakończeniu budowy pozostaje nam spłata rat i radość z mieszkania w nowym domu.

Jeżeli obecnie myślisz o budowie domu ale nie wiesz jak podejść do sprawy w kwestii finansów odezwij się do nas. Policzymy koszty i zaplanujemy wspólnie kolejne kroki do zrealizowania.

Karencja w spłacie kredytu – kredyt na budowę domu